¿Por qué es tan difícil vender tu propiedad usada en Chile? [2025/2026]
Por: Equipo de Acelerador Inmobiliario
Si has intentado vender tu casa o departamento usado durante este 2025, probablemente te has topado con una realidad frustrante: las visitas son pocas, las ofertas son bajas (o inexistentes) y los meses pasan sin que el cartel de "Se Vende" se mueva. No eres tú, ni necesariamente es tu propiedad. Es el mercado.
Este 2025 estamos viviendo lo que los expertos llaman una "convergencia de factores restrictivos", o en palabras simples: una tormenta perfecta. Mientras ves cómo las inmobiliarias anuncian "éxito de ventas" en proyectos nuevos, el mercado de usados (o mercado secundario) enfrenta una crisis de competitividad histórica.
En este artículo, desmenuzamos las 5 razones reales —basadas en datos duros— de por qué está costando tanto cerrar una venta hoy y qué está pasando detrás de escena.
1. El Bolsillo del Comprador vs. La Muralla de la UF
El primer gran culpable es macroeconómico. Existe una desconexión brutal entre lo que tú esperas recibir (en UF) y lo que la gente realmente puede pagar (en pesos).
La UF se disparó y los sueldos no
La Unidad de Fomento (UF) no da tregua. Se proyecta que cerraremos el 2025 con una UF rozando la barrera psicológica de los $40.000. Esto tiene un efecto demoledor:
Tu casa, que hace un par de años valía $150 millones, hoy vale mucho más en pesos solo por el ajuste de la UF, sin que le hayas hecho ninguna mejora.
El problema es que los sueldos de los chilenos no han subido a esa velocidad.
Hoy, para comprar la misma propiedad usada que en 2020, un comprador necesita un sueldo líquido mucho más alto para calificar en el banco. Esto ha dejado "fuera de juego" a una gran masa de compradores que antes eran solventes.
Tasas que no bajan lo suficiente
Aunque escuchamos noticias sobre recortes de tasas del Banco Central, la realidad en la ventanilla del banco es distinta. Las tasas para créditos hipotecarios siguen oscilando entre el 4,2% y el 5,89% para la mayoría de los mortales. Comparado con las tasas del 2% que vimos en el "boom" anterior, el costo de endeudarse hoy es casi el doble. Esto espanta a los compradores o los obliga a buscar propiedades más baratas, dejando la tuya sin candidatos.
2. David contra Goliat: La “Competencia Desleal” de la Vivienda Nueva
Aquí está el secreto que pocos te cuentan: no estás compitiendo en igualdad de condiciones. El Estado y la banca han lanzado salvavidas para rescatar a las inmobiliarias (vivienda nueva), dejando al vendedor particular (tú) a su suerte.
Los "Hacks" de las Inmobiliarias
Para reactivar la construcción, el gobierno implementó beneficios exclusivos que excluyen explícitamente a la vivienda usada:
Subsidio a la Tasa de Interés: Si alguien compra una vivienda nueva (de hasta 4.000 UF), el Estado le subsidia parte del dividendo, logrando tasas finales cercanas al 3,3% - 3,5%. Si te compran a ti (usado), deben pagar la tasa completa de mercado (cercana al 5%). ¿El resultado? El dividendo de un departamento nuevo puede salir más barato que el de tu departamento usado, aunque el precio de lista sea mayor.
FOGAES y el Pie: Las inmobiliarias ofrecen pagar el pie en cuotas (hasta 18 o 24 meses) y utilizan la garantía estatal FOGAES para facilitar el financiamiento del 90%. Tú, como vendedor particular, necesitas que el comprador tenga el 20% del pie "en efectivo" (cash) al momento de firmar. Esa barrera del ahorro previo elimina a la mayoría de los compradores jóvenes.
3. El Atasco: Demoras y Precios "Fantasma"
Si logras encontrar un comprador que tenga el pie y califique al crédito, te enfrentas al siguiente monstruo: la burocracia y la sobreoferta.
Tiempos de espera eternos
La liquidez se ha secado. Los datos muestran que, al ritmo actual de ventas, se necesitarían 30 meses (¡dos años y medio!) para agotar todo el stock de departamentos disponibles en el mercado.
Para casas usadas, el tiempo promedio para vender se ha estirado a más de 6 meses (204 días). Y ojo, eso es el promedio; si tu precio está un poco por encima de mercado, la espera puede ser indefinida.
El "Efecto Espejismo" en los Precios
Muchos vendedores siguen pegados en los precios del 2021. Sin embargo, la realidad de los cierres de negocio muestra otra cosa. En comunas de altos ingresos como Vitacura, los precios de departamentos han caído cerca de un 14%, y en el mercado de casas de la Región Metropolitana, los valores de cierre siguen ajustándose a la baja. Si no ajustas tu precio a la realidad de 2025, tu aviso es invisible.
4. El Factor Miedo: Seguridad y "Guetos Verticales"
La ubicación siempre fue clave, pero en 2025 el factor "seguridad" es el filtro número uno.
El colapso de las zonas de inversión
Comunas como Estación Central y Santiago Centro, que antes eran las joyas para inversionistas "hormiga", hoy sufren lo que se llama "urbanismo hostil". La inseguridad, el comercio ambulante y el deterioro de los edificios (ascensores malos, gastos comunes impagos) han provocado una fuga de arrendatarios y una vacancia altísima.
Si vendes en estas zonas, compites con cientos de inversionistas desesperados y liquidaciones bancarias, lo que empuja los precios al suelo.
5. El "Taco" en el Conservador de Bienes Raíces
Finalmente, si lograste sortear todo lo anterior y firmaste la escritura, prepárate para esperar tu dinero.
El sistema registral chileno está crujiendo. El Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) ha enfrentado un 2025 conflictivo, con paros de funcionarios y tensiones internas por la modernización del sistema.
Aunque te digan que la inscripción toma 15 o 20 días hábiles, la realidad es que, ante cualquier "reparo" o huelga, el trámite puede congelarse por meses. Esto pone en riesgo la venta: si el crédito hipotecario del comprador vence mientras esperan al Conservador, la venta se puede caer en la puerta del horno.
¿Qué hacer entonces?
Vender en 2025 no es imposible, pero requiere una estrategia quirúrgica. Ya no basta con publicar el aviso y esperar.
Ajuste de Expectativas: Olvida el precio al que vendió tu vecino en 2021. Tasa tu propiedad con datos de cierres reales de los últimos 3 meses.
Competitividad: Si compites con lo nuevo, tu única arma es el precio o el estado impecable del inmueble.
Paciencia Burocrática: Ten todos tus papeles legales (títulos) revisados antes de salir a la venta para evitar que el Conservador te rechace la inscripción por detalles técnicos.
El mercado cambió, y para ganar en este escenario, la información es tu mejor activo.
Recomendación Estratégica: Filtrar para Ganar
En este escenario desafiante, la estrategia para los agentes inmobiliarios debe cambiar radicalmente: es el momento de la selectividad.
Hoy es crítico trabajar exclusivamente con propietarios que tengan una necesidad real de vender (por viaje, liquidez o cambio de vida), evitando a los "especuladores" que buscan probar suerte con precios aspiracionales fuera de la realidad del mercado actual.
Para identificar a estos clientes motivados, las campañas de marketing digital deben incluir filtros de cualificación precisos, como cuestionarios que indaguen sobre el plazo de venta y el motivo de la mudanza antes de agendar una reunión.
Y para ti, vendedor, el mensaje es claro: poner un precio alto "por si acaso" es la receta perfecta para estancar tu propiedad.
Fuentes utilizadas para este análisis: Reportes de Mercado 2025 (CChC, Portalinmobiliario, GfK Adimark), Informe de Estabilidad Financiera Banco Central (IEF 2025), Diario Financiero y BioBioChile.
